第079章 按揭
天津卫卷烟厂，经理室。
张世恒将一张建筑图纸递给陈书文道：“书文，你帮本侯算算建这样一座小院成本几何？”
陈书文低头看了一会图纸说道：“小院占地三分三厘，建有三间北房，四间厢房，一间倒座房，院子中间还要打一口水井。
天津卫旱地算十两一亩，房子占地三分三厘，地价就是三两五钱银子。
建八间房子大约要三百个人工，大小工平均算五十文一天，工钱是十五两银子。
其他红砖大约需要五万块，一块四文，总价是二十两白银。
木料，钉子，油漆等等辅料加起来算二十两白银。
烟厂附近打井十米可以见水，打井约需五两。
这样八间房子的一口井的小院，建筑成本大概在六十三两五钱银子左右。”
张世恒心说陈书文还真挺厉害，心算能力堪比计算机了。
“这样一座小院在天津卫市价几何？”
陈书文道：“这座小院要是在天津卫城里起码值五百两。在烟厂这个位置，五十两都不一定有人要。
张世恒不可思议道：“为何天津城外的房子这么不值钱？”
陈书文道：“城外的房子没有城墙保护，一旦有天灾流民四起，这些房子很容易被波及。天津卫的人宁可要城里一张，也不要城外一套房。”
张世恒真服了明朝人的榆木脑袋。心想老子就不信这个邪，一定要把卷烟厂这片的房子价格抄起来不可。
“既然房子卖不上价，本侯索性赔钱给员工谋福利算了。你去找怜星领六万两白银。然后组织人手盖一百千座小院。房子盖好之后，凡本厂职工每人发一套。”
陈书文劝道：”侯爷别急，上赶的不是买卖，白给工人房子住不妥，可以让工人出一趣÷阁首付，以后按分期付款。”
张世恒心想这不就是房屋按揭贷款吗？陈书文这家伙脑子就是好使。
笑道：“书文你仔细说说分期付款的章程。”
陈书文捋着胡子道：“假设某工人想买一座小院，但银子不够。咱们可以让他先付房屋总价的一成，其余房款分成六十期，每月付一期，五年后即可收回全部售房款。”
工人付清所有房款后，咱们就帮他办理房契变更手续，将来他死后还可以把房子传给儿孙。”
怜星紧锁眉头道：“陈大人的想法真是天马行空，奴家钦佩之至。可允许工人分期买房已经是天大的恩典了，利息总不能不要吧。
按民间借贷二分利来算，假设房价一百两银子，首付十两贷款九十两银子。
九十两白银按月息二分算，利息四三两十四钱银，加上一期本金一两八钱银，合计五两六钱银。
烟厂工人灵均月薪不到二两银子，不吃不喝也拿不出这么多银子买房。”
陈书文反驳道：“侯爷的可没有说一所房子卖一百两银子，我是按五十两银子一套房算的”
怜星嘟着嘴道：“那不就赔了吗？天底下哪有赔本做生意的道理。”
张世恒终于明白了，为何明朝没有出现期房这种，后世主流的房地产交易方式。
古代社会不可预测的风险，远远高于现代社会。
并且金融业极其不发达，在没有国家机构担保的情况下，民间借贷因为吃坏账的风险太大，所以贷款利息很高，基本都在百分之三十以上，
以至于王安石变法，百分之二十利息的青苗贷，都是一项著名的仁政。
张世恒想到这里笑道：“本厂职工买房，只收他们五厘利息即可，并且一套房子总价五十两，首付五两银子就行。”
怜星和陈书文齐声道：“啊！侯爷不可！这样就赔了啊！”
“我意已决，你们不必多言。都是给本侯卖命的工人，赔本卖给他们房子我愿意。”
陈书文捋着胡子道：“如果首付五两，剩下四十五两按五厘利息，分六十期付款的话。
工人每月只需还一两二分银，这趣÷阁钱他们咬牙能掏出来。”
张世恒道：“盖房时让工人在厕所下面挖一条暗沟，将屎尿汇集到化粪池内，粪便可是沤肥的好原料。”
陈书文点头道：“侯爷说得对，这样既方便了居民生活，又能给烟田提供肥料。真是个天才的主意。”
怜星插话道：“只要烤烟工艺不外泄，香烟的销量肯定越来越好，烟厂员工也必会越来越多。
侯爷将员工住宅价格定的如此优惠，奴家觉得将来起码要建数千个院子才能满足员工的住房需求。
几千名员工及其家属入住之后，烟厂附近的人口起码能突破万人。
烟厂工人收入可观，并且按月发薪旱涝保收，这一万人的消费能力可不低，要是临街建一些店面出租，应该有利可图。“
张世恒心想这不就是建小区卖底商的路子吗，谁说明朝人不懂房地产开发来着。太阳底下没有新鲜事。古人的智商一点也不比现代人低。
张世恒笑道：“烟厂附近住的人口多了，什么茶楼，酒肆，医馆，药店，杂货铺等店铺开起来都能赚钱。
怜星的建议非常好，书文你记一下，设计住宅区的时候，一定要留出商业街的位置。”……
自从厂门口挂了五颗头颅，卷烟车间内就几乎没人聊天了。可今天车间内的气氛却重新活跃起来。
“你们听说了吗，烟厂右边正在打地基的那一大片地，是用来盖职工宿舍的。”一个女工说道。
“我听说职工宿舍设计的非常好，独门独院家家有水井不说，连厕所都修了暗沟，拉屎都不用倒马桶呢？”
“张嫂你听谁说的啊！这么好的房子恐怕很贵吧？”
“我听说冠军侯给咱们垫付了一半银子，八间大瓦房加院墙加一口水井只要五十两，连材料钱都合不上。”
“你家男人是总旗官饷银多，我家男人就是个大头兵，五十两我家也拿不出来啊！”
“陈家媳妇你别急，福利房好像可以分期付款，首付五两银子就行。”
“张嫂，这分期付款是什么意思啊？”
“我也没弄明白，下工后咱们去找陈经理问问不就知道了。”
“对对对，同去，同去。”
张世恒将一张建筑图纸递给陈书文道：“书文，你帮本侯算算建这样一座小院成本几何？”
陈书文低头看了一会图纸说道：“小院占地三分三厘，建有三间北房，四间厢房，一间倒座房，院子中间还要打一口水井。
天津卫旱地算十两一亩，房子占地三分三厘，地价就是三两五钱银子。
建八间房子大约要三百个人工，大小工平均算五十文一天，工钱是十五两银子。
其他红砖大约需要五万块，一块四文，总价是二十两白银。
木料，钉子，油漆等等辅料加起来算二十两白银。
烟厂附近打井十米可以见水，打井约需五两。
这样八间房子的一口井的小院，建筑成本大概在六十三两五钱银子左右。”
张世恒心说陈书文还真挺厉害，心算能力堪比计算机了。
“这样一座小院在天津卫市价几何？”
陈书文道：“这座小院要是在天津卫城里起码值五百两。在烟厂这个位置，五十两都不一定有人要。
张世恒不可思议道：“为何天津城外的房子这么不值钱？”
陈书文道：“城外的房子没有城墙保护，一旦有天灾流民四起，这些房子很容易被波及。天津卫的人宁可要城里一张，也不要城外一套房。”
张世恒真服了明朝人的榆木脑袋。心想老子就不信这个邪，一定要把卷烟厂这片的房子价格抄起来不可。
“既然房子卖不上价，本侯索性赔钱给员工谋福利算了。你去找怜星领六万两白银。然后组织人手盖一百千座小院。房子盖好之后，凡本厂职工每人发一套。”
陈书文劝道：”侯爷别急，上赶的不是买卖，白给工人房子住不妥，可以让工人出一趣÷阁首付，以后按分期付款。”
张世恒心想这不就是房屋按揭贷款吗？陈书文这家伙脑子就是好使。
笑道：“书文你仔细说说分期付款的章程。”
陈书文捋着胡子道：“假设某工人想买一座小院，但银子不够。咱们可以让他先付房屋总价的一成，其余房款分成六十期，每月付一期，五年后即可收回全部售房款。”
工人付清所有房款后，咱们就帮他办理房契变更手续，将来他死后还可以把房子传给儿孙。”
怜星紧锁眉头道：“陈大人的想法真是天马行空，奴家钦佩之至。可允许工人分期买房已经是天大的恩典了，利息总不能不要吧。
按民间借贷二分利来算，假设房价一百两银子，首付十两贷款九十两银子。
九十两白银按月息二分算，利息四三两十四钱银，加上一期本金一两八钱银，合计五两六钱银。
烟厂工人灵均月薪不到二两银子，不吃不喝也拿不出这么多银子买房。”
陈书文反驳道：“侯爷的可没有说一所房子卖一百两银子，我是按五十两银子一套房算的”
怜星嘟着嘴道：“那不就赔了吗？天底下哪有赔本做生意的道理。”
张世恒终于明白了，为何明朝没有出现期房这种，后世主流的房地产交易方式。
古代社会不可预测的风险，远远高于现代社会。
并且金融业极其不发达，在没有国家机构担保的情况下，民间借贷因为吃坏账的风险太大，所以贷款利息很高，基本都在百分之三十以上，
以至于王安石变法，百分之二十利息的青苗贷，都是一项著名的仁政。
张世恒想到这里笑道：“本厂职工买房，只收他们五厘利息即可，并且一套房子总价五十两，首付五两银子就行。”
怜星和陈书文齐声道：“啊！侯爷不可！这样就赔了啊！”
“我意已决，你们不必多言。都是给本侯卖命的工人，赔本卖给他们房子我愿意。”
陈书文捋着胡子道：“如果首付五两，剩下四十五两按五厘利息，分六十期付款的话。
工人每月只需还一两二分银，这趣÷阁钱他们咬牙能掏出来。”
张世恒道：“盖房时让工人在厕所下面挖一条暗沟，将屎尿汇集到化粪池内，粪便可是沤肥的好原料。”
陈书文点头道：“侯爷说得对，这样既方便了居民生活，又能给烟田提供肥料。真是个天才的主意。”
怜星插话道：“只要烤烟工艺不外泄，香烟的销量肯定越来越好，烟厂员工也必会越来越多。
侯爷将员工住宅价格定的如此优惠，奴家觉得将来起码要建数千个院子才能满足员工的住房需求。
几千名员工及其家属入住之后，烟厂附近的人口起码能突破万人。
烟厂工人收入可观，并且按月发薪旱涝保收，这一万人的消费能力可不低，要是临街建一些店面出租，应该有利可图。“
张世恒心想这不就是建小区卖底商的路子吗，谁说明朝人不懂房地产开发来着。太阳底下没有新鲜事。古人的智商一点也不比现代人低。
张世恒笑道：“烟厂附近住的人口多了，什么茶楼，酒肆，医馆，药店，杂货铺等店铺开起来都能赚钱。
怜星的建议非常好，书文你记一下，设计住宅区的时候，一定要留出商业街的位置。”……
自从厂门口挂了五颗头颅，卷烟车间内就几乎没人聊天了。可今天车间内的气氛却重新活跃起来。
“你们听说了吗，烟厂右边正在打地基的那一大片地，是用来盖职工宿舍的。”一个女工说道。
“我听说职工宿舍设计的非常好，独门独院家家有水井不说，连厕所都修了暗沟，拉屎都不用倒马桶呢？”
“张嫂你听谁说的啊！这么好的房子恐怕很贵吧？”
“我听说冠军侯给咱们垫付了一半银子，八间大瓦房加院墙加一口水井只要五十两，连材料钱都合不上。”
“你家男人是总旗官饷银多，我家男人就是个大头兵，五十两我家也拿不出来啊！”
“陈家媳妇你别急，福利房好像可以分期付款，首付五两银子就行。”
“张嫂，这分期付款是什么意思啊？”
“我也没弄明白，下工后咱们去找陈经理问问不就知道了。”
“对对对，同去，同去。”