第067章 工业地产
土地转让的签约仪式，简单而又热烈。除了九龙仓、琼楼置业、深海城建以及特区政府的代表之外，现场还来了十来位香港记者。
这些记者都是九龙仓付了茶水费，特地派专人专车从香港接过来的。相关的报道明天就会出现在香港各大报纸之上，算是为住宅项目进行前期的第一轮宣传。
签约仪式结束后，周阳趁着难得能来深海特区的机会，借了辆自行车，走马观花似的把老县城逛了一圈。他还随手拍了不少照片，这些过几十年后都是珍贵的历史资料。
吃过特区安排的招待午宴之后，科曼斯基会代表美林银行，与特区领导举行一场正式的会晤。
周阳懒得去听那些没营养的官面话，于是干脆就约上许靖干和李明德，去特区地产公司的办公室，探讨一下琼楼置业接下来的发展规划。
周阳并不准备把琼楼置业的开发重点放在住宅项目上，因为它受户口政策的影响太大了，存在着极大的不确定性。
当然，如果以后有其他地产公司来特区开发住宅项目，琼楼置业可以与这次一样参与合作。而琼楼置业自身独立发展的项目，会集中在工业大厦的开发建设之上。
香港地产旺市不仅仅是指住宅楼价格暴涨，工业楼宇和写字楼的租金同样连年暴涨。
1974年的时候，香港甲级写字楼的平均月租为每呎6港币，而现在已经涨到了18元。也就是说短短六年中，直接暴涨了3倍。
工业大厦也不逞多让，1976年时全港的平均年租才每呎17港币，现在已经升高到了每呎38港币。
而如果你的工厂是承租在红磡等市中心的工业大厦里，那么年租更是高达每呎75元的天价。
也正是因为香港的房租成本实在太高，在内地实行改革开放之后，香港的大量工厂迅速北移，短短十年之内就出现了严重的工业空心化。
既然香港工厂会大量北迁，那么与香港只有一河之隔的深海市，自然是港商们落脚的最好选择。
实际上除了深海特区之外，其他地方要等到1986年《外资企业法》出台之后，才允许大量出现外商独资企业。
特区现在的工业用地的平均价格，是每平米每年25港币，正好是住宅用地价格的五分之一左右。
当然，工业用地的承租年限没有住宅用地那么长，租期一般只有20年，也就说每亩价格是33万港币左右。
这个价格按官方汇率折算成人民币为10万元一亩，要知道这可是1980年的10万人民币，在周阳看来其实贵到天上去了。
但深海特区的地价是对比香港那边的价格来自制定的，至少这边的价格比香港便宜多了。
“香港大部分的工厂，都是用工在100人以内的小企业，他们只需承租一层甚至半层厂房就够用了。
因为企业规模太小，所以老板们自己去租土地、盖厂房是极为不划算的。这也是香港出现工业大厦的重要原因，由地产商整栋承建，最后再分层甚至分块租给不同的企业。
我们只需照搬香港的成熟模式就行了，土地转让费自筹一部分，其余找银行贷款。建楼所需的资金改向市民卖楼花，为向香港工厂主们推销租赁合约。”许靖干向李明德介绍道。
他和周阳之前讨论过这个问题，所以许靖干这次来特区之前，特意搜集了一些关于香港工业地产的资料。
“33万港币一亩还是太高了，我们可以去和特区政府商量一下，先把租期缩短到十年。等我们赚钱了之后，再补足剩余十年的租期和租金。
这样一来，每亩工业用地只需17万港币。而咱们和九龙仓合作的住宅项目，能够分到的净利润大概在700万港币左右。
只要楼花卖的顺利，这部分预期收益就可以拿去做银行抵押打款，至少能贷500万港币的现金出来。
如果按照土地抵押率7折来计算，我们就能撬动1700万港币的资金，一次性开发100亩的工业用地。”周阳也噼里啪啦的报出了一连串数字。
“搬工厂可不比搬家，许多设备移起来很麻烦的。你们确定香港的老板们，轻易就会大动干戈，把工厂整个搬到特区过来？”李明德对于开发工业大厦的设想，还是有几分怀疑。
“只要我们给出的租金足够便宜就行了，香港工业大厦现在的平均租金是每呎每年38港币，咱们直接把价格定为香港的零头——每呎每年只要8港币，你觉得香港的老板们会不会动心？”许靖干笑着说道。
“这么低？那要多久能收回投资啊？”李明德皱着眉问道。
“一年，只需租满一年，就能基本收回全部投资！”许靖干竖起一根手指说道。
“这么快？”李明德吃了一惊，有些难以置信的说道。
“但是咱们想把香港的工厂揽到这边过来，并不只是租金低就能解决全部问题。还需要为工厂能够提供足够的工人，以及在原材料和产品进出口通关、报税等诸多环节的支持。
所以咱们开发工业地产的设想可不可行，需要先和特区政府沟通一下，看看他们能给我们提供多大力度的支持。”周阳也补充说道。
“既然一年的租金就够兴建厂房的全部投资，那么香港企业即使入驻咱们特区，它们为何不自己建厂，而要高价来租我们的厂房呢？”李明德还是有些不解。
“这就涉及到规模经济和边际成本的问题。比如一个二三十人的小制衣厂，它可能需要100平米的厂房就够了。特区愿意单独批给它0.15亩的土地吗？
就算特区肯批这么小一块土地，承建单位接这么小的工程，开出的价格能与上百亩的大工程一样优惠吗？
咱们将来建的工业大厦至少会有5层高，这样能充分利用土地，而土地的楼面价自然也就降了下来。
但制衣厂老板总不能把100平米的面积也分五层，实际只去申请一块20平米大的土地吧？”许靖干详细的解释道。
“对香港老板来说，特区的房租如果只有香港的五分之一左右，就已经有足够的吸引力了。更何况特区的工人工资也要比香港便宜许多，这又能进一步降低生产成本。
更何况对于许多小老板来说，他们最需要的是加快资金的周转速度，而不是先把大量现金，压在建设厂房这种长期投资上。”周阳又继续说道。
在他和许靖干两人一唱一和之下，李明德很快就被说服了，同意把琼楼置业接下来的发展方向，重点放在特区工业地产的开发上面。
这些记者都是九龙仓付了茶水费，特地派专人专车从香港接过来的。相关的报道明天就会出现在香港各大报纸之上，算是为住宅项目进行前期的第一轮宣传。
签约仪式结束后，周阳趁着难得能来深海特区的机会，借了辆自行车，走马观花似的把老县城逛了一圈。他还随手拍了不少照片，这些过几十年后都是珍贵的历史资料。
吃过特区安排的招待午宴之后，科曼斯基会代表美林银行，与特区领导举行一场正式的会晤。
周阳懒得去听那些没营养的官面话，于是干脆就约上许靖干和李明德，去特区地产公司的办公室，探讨一下琼楼置业接下来的发展规划。
周阳并不准备把琼楼置业的开发重点放在住宅项目上，因为它受户口政策的影响太大了，存在着极大的不确定性。
当然，如果以后有其他地产公司来特区开发住宅项目，琼楼置业可以与这次一样参与合作。而琼楼置业自身独立发展的项目，会集中在工业大厦的开发建设之上。
香港地产旺市不仅仅是指住宅楼价格暴涨，工业楼宇和写字楼的租金同样连年暴涨。
1974年的时候，香港甲级写字楼的平均月租为每呎6港币，而现在已经涨到了18元。也就是说短短六年中，直接暴涨了3倍。
工业大厦也不逞多让，1976年时全港的平均年租才每呎17港币，现在已经升高到了每呎38港币。
而如果你的工厂是承租在红磡等市中心的工业大厦里，那么年租更是高达每呎75元的天价。
也正是因为香港的房租成本实在太高，在内地实行改革开放之后，香港的大量工厂迅速北移，短短十年之内就出现了严重的工业空心化。
既然香港工厂会大量北迁，那么与香港只有一河之隔的深海市，自然是港商们落脚的最好选择。
实际上除了深海特区之外，其他地方要等到1986年《外资企业法》出台之后，才允许大量出现外商独资企业。
特区现在的工业用地的平均价格，是每平米每年25港币，正好是住宅用地价格的五分之一左右。
当然，工业用地的承租年限没有住宅用地那么长，租期一般只有20年，也就说每亩价格是33万港币左右。
这个价格按官方汇率折算成人民币为10万元一亩，要知道这可是1980年的10万人民币，在周阳看来其实贵到天上去了。
但深海特区的地价是对比香港那边的价格来自制定的，至少这边的价格比香港便宜多了。
“香港大部分的工厂，都是用工在100人以内的小企业，他们只需承租一层甚至半层厂房就够用了。
因为企业规模太小，所以老板们自己去租土地、盖厂房是极为不划算的。这也是香港出现工业大厦的重要原因，由地产商整栋承建，最后再分层甚至分块租给不同的企业。
我们只需照搬香港的成熟模式就行了，土地转让费自筹一部分，其余找银行贷款。建楼所需的资金改向市民卖楼花，为向香港工厂主们推销租赁合约。”许靖干向李明德介绍道。
他和周阳之前讨论过这个问题，所以许靖干这次来特区之前，特意搜集了一些关于香港工业地产的资料。
“33万港币一亩还是太高了，我们可以去和特区政府商量一下，先把租期缩短到十年。等我们赚钱了之后，再补足剩余十年的租期和租金。
这样一来，每亩工业用地只需17万港币。而咱们和九龙仓合作的住宅项目，能够分到的净利润大概在700万港币左右。
只要楼花卖的顺利，这部分预期收益就可以拿去做银行抵押打款，至少能贷500万港币的现金出来。
如果按照土地抵押率7折来计算，我们就能撬动1700万港币的资金，一次性开发100亩的工业用地。”周阳也噼里啪啦的报出了一连串数字。
“搬工厂可不比搬家，许多设备移起来很麻烦的。你们确定香港的老板们，轻易就会大动干戈，把工厂整个搬到特区过来？”李明德对于开发工业大厦的设想，还是有几分怀疑。
“只要我们给出的租金足够便宜就行了，香港工业大厦现在的平均租金是每呎每年38港币，咱们直接把价格定为香港的零头——每呎每年只要8港币，你觉得香港的老板们会不会动心？”许靖干笑着说道。
“这么低？那要多久能收回投资啊？”李明德皱着眉问道。
“一年，只需租满一年，就能基本收回全部投资！”许靖干竖起一根手指说道。
“这么快？”李明德吃了一惊，有些难以置信的说道。
“但是咱们想把香港的工厂揽到这边过来，并不只是租金低就能解决全部问题。还需要为工厂能够提供足够的工人，以及在原材料和产品进出口通关、报税等诸多环节的支持。
所以咱们开发工业地产的设想可不可行，需要先和特区政府沟通一下，看看他们能给我们提供多大力度的支持。”周阳也补充说道。
“既然一年的租金就够兴建厂房的全部投资，那么香港企业即使入驻咱们特区，它们为何不自己建厂，而要高价来租我们的厂房呢？”李明德还是有些不解。
“这就涉及到规模经济和边际成本的问题。比如一个二三十人的小制衣厂，它可能需要100平米的厂房就够了。特区愿意单独批给它0.15亩的土地吗？
就算特区肯批这么小一块土地，承建单位接这么小的工程，开出的价格能与上百亩的大工程一样优惠吗？
咱们将来建的工业大厦至少会有5层高，这样能充分利用土地，而土地的楼面价自然也就降了下来。
但制衣厂老板总不能把100平米的面积也分五层，实际只去申请一块20平米大的土地吧？”许靖干详细的解释道。
“对香港老板来说，特区的房租如果只有香港的五分之一左右，就已经有足够的吸引力了。更何况特区的工人工资也要比香港便宜许多，这又能进一步降低生产成本。
更何况对于许多小老板来说，他们最需要的是加快资金的周转速度，而不是先把大量现金，压在建设厂房这种长期投资上。”周阳又继续说道。
在他和许靖干两人一唱一和之下，李明德很快就被说服了，同意把琼楼置业接下来的发展方向，重点放在特区工业地产的开发上面。